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试析《物权法》车位(库)归属规则
更新时间:15-11-25

    【内容提要】《物权法》关于车位(库)的权利归属界定不清晰,在法律实施中有诸多问题亟待研究。除了占用业主共有道路的地面车位归属业主共有外,未计入容积率亦未分摊土地使用权面积份额的车位(库)应归属业主共有,否则属于开发商所有,但未计入容积率,有独立土地使用权的地下车位(库)属于开发商所有。对于归属明确的车位(库),开发商、业主、非业主可以在首先满足业主需要限制下进行约定,在出售和出租的方式上,应赋予业主选择权。
 

    【关键词】物权法/车位(库)归属/业主共有/约定

 

    《物权法》第74条对建筑物区分所有权中的车位(库)归属问题作出了规定。然而,该规定除了明确占用业主共有“道路”的地面车位归属业主共有外,对于占用业主共有的“其他场地”属于业主共有的车位(库)包括哪些?哪些车位(库)可以约定归属?如何约定等问题都语焉不详。由于法律完善尚需时日,因而,从解释论的角度分析车位(库)归属规则,对于正确理解与适用该规则具有重要的现实意义。
 

    一、法定归属业主共有车位(库)的类型界定

    (一)车位(库)法定归属业主共有规定体现的立法精神
 

    我国现行法律实行了“房地产权一致”的原则,在静态方面表现为房地产权主体一致,即土地使用权人和地上房屋的所有权人应当一致。在动态方面表现为房地产权一同处分,即在房地产交易时“房随地走、地随房走”,房屋所有权和土地使用权共同作为交易的标的。如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定:“土地使用权转让时,其地上建筑、其他附着物所有权随之转让。”《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”对于车位(库)来说,其依附于土地,系不争的事实,因而根据我国房地产立法的原则,当事人欲取得车位(库)的权利,亦需同时取得其所对应部分的土地使用权,反之,对于没有取得对应部分的土地使用权的车位(库),则不能取得其所有权。
 

    实务中,房地产开发商为了开发住宅小区,多通过出让等方式取得土地使用权;然后按照《土地使用权出让合同书》约定的土地面积、用途、建筑容积率、建筑密度、建筑限高、绿地、动工完工期限等内容进行规划、报批、开发建设;最后将建成的商品房卖给业主。根据我国现行法律,开发商在将房屋卖给业主时,应将其所对应的土地使用权一并转让给业主。但是,考察开发商销售房屋的过程,不难发现,业主购买房屋所对应的土地使用权面积,并不仅限于所买房屋实际占用的土地面积。因为,开发商只能按照规划批准建设商品房及设施,不能将该土地单独划出一部分另作他用;而且只能在部分土地面积而不是全部土地面积上建造建筑物。
 

    随着住宅区内房屋所有权转移给全部业主,全部或接近全部的土地使用权都随之转移,归全体业主共有。至此,可以认为占用了业主已经取得了土地使用权的土地的车位(库),即应归业主共有。因而,《物权法》第74条第3款的规定既体现了我国“房地产权一致”的立法精神,又反映了住宅区内房地产转移的实际情况,是恰当的,在车位(库)的归属分析中,应予以遵守。
 

    (二)法定归属业主共有车位(库)的类型分析
 

    根据《物权法》第74条第3款规定,占用业主共有道路的地面车位,法定归属业主共有,但现实生活中其他类型的车位(库)是否归属业主共有,《物权法》并未明确,给法律解释留下了弹性空间,是车位(库)归属纠纷不断的法律根源。
 

    1、楼房首层架空层车位。楼房首层架空层车位是指将区分所有建筑物地面上的第一层架空而设置的车位。其特点是:多为开放式设计,仅由承重柱梁构成,结构简单。
 

    2、地面独立车库及其车位。地面独立车库是在小区内地面上独立建造与业主区分所有建筑物并不相连的车库。其特点是:具有独立的建筑结构,可以独立加以利用。
 

    3、地下车库及其车位。地下车库是指利用业主区分所有建筑物所在的土地的地下空间所建造的车库。其特点是:与其上的建筑物相连,在构造和利用上具有一定的独立性。包括专门用于停放汽车的地下车位(库)和利用人防工程改造的地下车位(库)。由于后者规划性质为人防工程,尽管后被批准临时改为停车位(库),但具有特殊性,下文不述及于此。
 

    笔者认为,根据《物权法》规定,判断这三种类型的车位(库)是否归业主共有的关键在于:是否占用了业主共有的“其他场地”。然而,何谓“其他场地”?有学者认为,“物权法”中所说的“其他场地”实际上指的是业主共有的土地,包括业主共有的建筑基地和附属基地。笔者赞同该观点并进一步认为,如果停车位(库)没有分摊到相应的土地使用权面积份额,建造在业主共有的建筑基地和附属基地上,则应该认为是占用了业主共有的其他场地,属于业主共有。那么,如何认定停车位(库)是否分摊到相应的土地使用权面积份额呢?
 

    在建筑术语中,反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念是建筑面积容积率。只有参加建筑面积容积率计算的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。而根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条和第16条规定,未计入容积率的建筑物不可能取得房地产权证书,其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。据此,衡量这三类车位(库)是否占用业主共有的其他场地,关键在于其是否计入容积率。如果计入容积率,则可以进行房地产权的初始登记,取得独立的产权证书,开发商可以保留其所有权,并不当然归属业主所有。反之,如果没有计入容积率,则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主,这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主,进而占用了这些业主共有场地的车位(库)的所有权亦应归业主共有。
 

    综上所述,根据我国《物权法》及其他现行法律的规定,是否计入建筑面积容积率,分摊土地使用权面积份额应是判定车位(库)法定归属业主共有的直接标准,具有客观性和易操作性。实务中,对于建筑物是否计入容积率,在我国法律尚未做出统一规定的情况下,应参酌有关部门规章和地方规范性文件,并按照政府批准的建设规划文件而定。
 

    从法律上来看,地下车位(库)不计入容积率也并不意味着没有合法的土地使用权。《物权法》第136条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下设立,这就为地下车位(库)取得单独的建设用地使用权提供了法律依据,进而根据“房地产权一致”的原则,取得独立的产权证书,开发商就可以保留其所有权。
 

    二、车位(库)约定归属规则分析

 

    (一)可以约定归属的车位(库)界定
 

    物权的取得有原始取得与继受取得之分,继受取得是基于他人的既存权利取得物权。因而,就车位(库)所有权的取得来说,通过出售、附赠等方式约定车位(库)归属显然属于继受取得,须以当事人对其出售、附赠的车位(库)享有所有权为前提。换言之,不管车位(库)的出售人、附赠人是开发商还是业主,都须对其处分的车位(库)享有所有权。可见,可以约定归属的车位(库)必定所有权归属明确。反之,对于所有权归属不明或没有所有权的车位(库)当事人不得出售或附赠,否则,构成无权处分。
 

    对开发商来说,可以出售、附赠的车位(库)有哪些呢?结合前文关于法定归属业主共有类型的分析论证,可以说,就是法定归属业主共有以外的车位(库),主要有两种情形:其一,如果开发商将车位(库)计入容积率,与住宅建筑物一并分摊土地使用权面积份额,则开发商可以基于建设行为取得原始所有权,进而登记获得独立的产权证书。这种情形的车位(库)包括楼房首层架空层车位、地面独立车库及其车位、地下车库及其车位三种。其二,就地下车库及其车位来说,虽然没有计入容积率,但开发商对其取得了单独的地下建设用地使用权,也可以基于建设行为取得原始所有权,通过登记取得产权证书。
 

    对业主来说,可以出售、附赠的车位(库)有哪些呢?就单个业主来说,就是通过受让、受赠而从开发商或其他业主那儿继受取得所有权的车位。就集合业主来说,无非是法定属于业主共有的车位(库)或从开发商那儿继受取得所有权的车位(库)。
 

    (二)约定的主体
 

    实践中,参与车位(库)交易的主体主要有开发商、业主、非业主,且具体交易都发生在特定的主体之间,下面就对特定主体之间可否就车位(库)约定归属进行分析。
 

    1、开发商与业主。毋庸置疑,开发商与业主是车位(库)约定归属的主要主体。这是由国家的安居政策和开发商开发建设商品房的目的决定的。
 

    2、业主与业主。单个业主将其已经取得所有权的单个车位出售、赠与、出租给其他业主,完全属于意思自治的范畴,自无疑问。此外,对于归属业主共有的车位(库)来说,全体业主也可以依法决定其使用方式,与单个业主约定车位的权属。
 

    3、开发商或业主与非业主。实践中,开发商或业主常常将其车位(库)通过出售、出租等方式处分给非业主,这种做法是否符合《物权法》规定,则不能一概否定,只要不违反首先满足业主需要的规定,应允许这样做,以实现业主和开发商利益的平等、公平保护。
 

    (三)约定的方式
 

    《物权法》规定当事人对车位(库)归属的约定有出售、附赠、出租三种方式,但不同主体在约定车位(库)归属时是否都可以任意选择适用?对出售或出租方式的选择发生分歧该如何处理?车位(库)约定归属的形式是什么等问题尚不明确。
 

    根据合同自由原则,对车位(库)享有处分权的当事人对其车位(库)或出售、或附赠、或出租,由当事人协商确定。但实践中争议较大的问题是,开发商出于尽快收回投资的目的,对车位往往只售不租;而业主出于自身利益的考虑,对车位往往租而不买,这对矛盾非常尖锐且在短期内单纯依靠当事人的意思自治很难解决。
 

    对于车位(库)归属约定应采用口头抑或书面形式,笔者认为,基于车位(库)在性质上是不动产,而且与房屋所有权的关系密切,既然法律规定房屋所有权的移转应订立书面合同,那么车位(库)归属的约定亦应如此。所以,作为原则,车位(库)归属约定应采用书面形式,其可以是房屋买卖合同中的一个车位(库)归属约定条款,也可以是单独的合同。作为例外,虽未订立书面合同,但有证据证明一方当事人已将车位交付使用,或已支付对价,对方已接受的,车位(库)归属约定合同也成立。
 

    (四)没有约定或约定不明时的车位(库)归属
 

    《物权法》对没有约定或者约定不明确时车库的所有权属归属并未涉及。有人认为,只要有约定就有可能存在约定不明或没有约定的情形(现实生活中的大量纠纷可以证明约定不明或没有约定的情形确实存在),在这种情形下,立法者的立场甚为重要,但是《物权法》却回避了这一问题,不能不说是一大遗憾。那么,何谓没有约定和约定不明?车位(库)的归属没有约定或约定不明时该如何处理?
 

    所谓“没有约定”,是指开发商与业主根本没有就车库、车位的归属进行协商约定或者约定无效。所谓“约定不明”,是指开发商与业主就车库、车位的归属有约定,但由于种种原因对归属的约定是不明确的。实践中,开发商与全体业主就车库的归属进行约定时,部分业主同意开发商保留所有权,部分业主不同意开发商保留所有权,或者开发商与部分业主约定保留所有权,与部分业主约定放弃所有权,都属约定不明。因为车库是独立物,开发商对车库所有权的保留必须是整体的。但需注意的是,如果开发商与单个业主分别就车位的归属进行约定,部分业主购买了车位,部分业主没有购买车位,则不能认为开发商与业主就车位归属的约定不明,也不能认为就车库的约定不明。从《物权法》第74条规定来看,车位是独立物,作为独立的交易客体,购买了车位的业主取得了车位的所有权,尚未处分的车位的所有权仍然属于开发商。而对于整个车库,则由车位的所有权人区分所有。
 

    对车位(库)的归属没有约定或约定不明时,是否应归业主共有?笔者对此持否定意见。对于开发商来说,能够通过出售、附赠等方式将车库、车位的所有权转移给业主的前提必定是其对该车库、车位享有所有权,否则是无权处分。而无权处分时,根据《物权法》第74条规定,其处分的只能是业主共有的车位(库),此时应依法明确车位(库)归业主共有,而不是根据“没有约定或约定不明,推定归业主共有”。 
 

    实务中,开发商出售、附赠给业主的车位(库)无非有两种情形:一种是其拥有所有权的车位(库);一种是法定属于业主共有的车位(库)。无论是哪种情形,在没有约定时,两种结果非常明确,开发商对车位(库)有独立的土地使用权,可以取得独立产权证书的,则属于开发商所有;车位(库)没有计入容积率,没有分摊土地使用权面积,没有独立土地使用权的,则法定属于业主共有。对于开发商有所有权的车库的归属约定不明的,应归属于开发商,但由此给业主造成损害的,按照合同法的有关规定办理。

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