房屋买卖，是指出卖人与买受人约定，出卖人转让其房屋的所有权给买受人，买受人支付价款的合同行为，一般包括现房买卖和预售两种形式。

房屋买卖是典型的有偿合同，出卖人应当对其交付的房屋承担瑕疵担保责任。房屋瑕疵责任包括房屋权利瑕疵责任和房屋质量瑕疵责任两大类。

房屋买卖中的房屋权利瑕疵责任，是指第三人在房屋上存在法定或约定的合法权利，因第三人向出卖人主张权利，致使买受人受到损害，此时出卖人就应承担房屋权利瑕疵责任。第三人在房屋上存在法定或约定的合法权利主要有：抵押权、租赁权、承租人的优先购买权、共有人的优先购买权、原售房单位的优先购买权、典权人典物留买权等。

房屋权利瑕疵责任的构成要件有：（1）权利瑕疵在房屋买卖合同成立时即存在。如承租人在出卖人出卖房屋前就享有租赁权，出卖房屋时就享有同等条件下的优先购买权；抵押权人在房屋买卖合同成立前即享有抵押权；房屋共有人享有同等条件下的优先购买权；有限产权房屋的原售房单位在该房屋出卖时有优先购买权等等。（2）买受人不知道或不应当知道有权利瑕疵的存在。如果买受人在订立房屋买卖合同时知道或应当知道第三人对该房屋享有权利的，出卖人不承担权利瑕疵担保责任。在此种情况下应视为买受人已接受该瑕疵。（3）房屋买卖合同成立后，交付前，权利瑕疵仍未除去。

依不同情况，房屋买受人可采取不同措施以保护自己的合法权益：

1设有抵押权，可分为未办理抵押房屋登记和已办理了抵押房屋登记两种情况：（1）在没有办理房屋抵押登记的情况下，由于抵押合同没有生效，对房屋买受人已登记过户的房屋所有权没有影响。（2）在办理了抵押房屋登记的情况下，由于抵押权是在先设立的物权，具有优先效力，对买受人已登记过户的房屋所有权有影响。买受人有权要求解除合同，请求出卖人返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；也可要求出卖人提供适当担保，否则中止支付相应价款。

2第三人享有优先购买权，主要有三种情况：（1）共有人的优先购买权；（2）承租人的优先购买权；（3）有限产权房屋原产权单位的优先购买权。在买卖合同成立后，买受人有确切证据证明第三人享有优先购买权的，可以中止支付相应价款，但出卖人提供适当担保的除外。由于享有优先购买权的第三人主张优先购买权，而导致无法交付房屋的，出卖人应承担违约责任。

3承租人享有租赁权的。根据“买卖不破租赁”原则，房屋被出卖，承租人对该房的承租权不因买卖关系的存在而消灭。在买卖合同生效后，买受人才知道该房屋已承租的，买受人可以要求出卖人提供担保，否则中止支付相应价款，也可以欺诈为由而主张撤销买卖合同，请求出卖人承担缔约过失责任。