蔡祥  秦屹  郝肖赞　上海市协力律师事务所

　　曾经，全国楼市处于一片火爆之中，那时候售楼处围满了排队抢号的人；如今，售楼处依然“火爆”，围满的却是排队要求退房补偿的。

自2010年开始，随着一系列楼市政策的推行适用，房地产新政的调控效果日益凸显。因新政引发的“退房潮”也从北京、上海等一线城市波及到二三线。出于对房地产价格下降的预期，或由于银行贷款政策变化影响到买房能力，很多购房者提出解约，返还定金或已付款项，纠结于退与不退间的民事纠纷接踵而至……

房屋出现质量问题

——是依约履行的保修义务，还是逾期交房的违约责任？

 近日，协力律师在为开发商提供房款类应收账款的专项服务过程中遇到了这样一起案件：被告甲公司为一家房地产开发公司，原告陈某于2010年3月购买了被告开发的房产。2011年2月甲公司在取得住宅交付使用许可证后向原告交付了房屋（包括房屋钥匙）。后原告在装修过程中发现房屋、阳台顶部裂缝等质量问题，要求甲公司修理。甲公司修复完毕后，向原告承诺相应地延长了维修部位的保修期限。后原告以甲公司逾期交房为由，向法院提起诉讼，要求甲公司赔偿逾期交房的违约金人民币110万元整。

 本案的焦点在于商品房交付后出现了质量问题，出卖方进行了维修，其维修行为是履约行为还是逾期交付的违约行为。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的外。” 实际生活中的交付即我们通常所说的‘交钥匙’。法律允许业主和开发商对‘交付使用’在合同中有更具体的约定，有约定的依约定处理。

而商品房的质量问题是指房屋达不到法定或约定的质量标准，存在质量缺陷。从总体上可以分为主体结构质量问题及其他房屋质量瑕疵问题。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）的规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。……出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

换言之，以房屋质量问题主张合同解除包括两种情形：（一）房屋主体结构存在质量问题；（二）房屋存在质量瑕疵，且该质量瑕疵达到了严重影响正常居住使用的程度。现行法规明确了房屋的交付须经法定建设工程质量监督机构检验合格。如果开发商将未经检验合格的住宅交付使用，则明显地属于违约。如经审核，交房时建设工程质量确实合格，房屋在保修期内出现质量问题，开发商则要履行相应保修义务，因此给买受人造成损失的，开发商也应承担赔偿责任。

 本案中，合同约定的交付条件为被告取得住宅交付使用许可证，被告在取得后也依照合同约定向原告交付了房屋，因而被告并不存在逾期交房的事实行为。而在交付后使用过程中，原告发现的质量问题并非主体结构质量问题，也未严重影响正常的居住使用，系可以修复的。因而，律师认为，本案被告进行维修系履行合同约定的保修义务，系履约行为，并非违约行为。最终，法院也接受了律师的观点，驳回了原告的诉请。

交易自由、风险自负 

　　——房价波动不可避免，理性对待方为上策

 就近期情势判断，曾经居高不下的房价已经出现松动，在“决不可有丝毫动摇”的房地产调控措施下，要达到温总理“要使房价回归到合理的价格”的目标，房价的波动不可避免地会继续下去。无论是普通购房者、开发商还是政府，均需理性看待、合理应对房价下行可能带来的种种问题。交易自由、风险自负的契约精神是商品交换的基本原则，也是市场经济的基石。市场经济的本质是法治经济，倘若由于房价的波动而导致合同形同虚设，房地产市场的交易行为便会失去起码的保障，市场经济的有序规范也就难以达到。

结合近期各地频繁涌现的“退房潮”现象，协力律师事务所建筑房地产法律研究中心基于常年在房地产法律事务方面的实践积累和理论研究，分析梳理了近期的相关案例，对退房问题作出了相应分析和建议。

　　对于购房人来讲，业主在与开发商签订书面的且经法定程序备案的购房合同时，双方都应当被推定为“理性人”，有着预测并承担商业风险的能力，这个风险就包括房屋价格或者交换价值下降的风险。

不能因为房地产市场的调整以及可能会导致的房价下跌，而把风险全部推给开发商或者二手房房主，在不符合合同解除或变更的法定条件下，擅自借房屋质量问题大做文章，或通过随意解除合同来规避贷款付款义务，甚至采取不理智的措施来制造群体退房事件。

对于开发商或者二手房房主等售房人来讲，一方面应当防范业主借质量问题、限购限贷政策之题发挥，要求退房或补偿因房价下跌而损失的差价，要合理利用法律的规定来维护自身权益，做好房款应收帐款的风险防控；另一方面，在符合合同解除或变更的条件下，也不能恶意拒绝、拖延、推诿购房人的合理请求来回避自己的责任承担。对于追求长期可持续发展的开发商而言，价格大起或大落都非利好消息，只有利润水平向价值回归，不断回应和改善公众的住房需求，房地产业才能迎来持续的发展。

对于法院等司法机构来讲，在具体的实践中，应合理区分情势变更与商业风险，坚持调节优先原则和个案考量原则两项原则。前者即尽量通过调解方式解除双方房屋买卖合同。而由于现阶段并无情势变更制度的具体适用规则，故法院在审理房产新政案件中，应当坚持个案考量原则，审慎判断个案是否符合情势变更的适用条件，而非简单地适用或不适用情势变更。

市场经济的本质是法治经济，要想从根本上杜绝房地产市场的过山车行情，就要加强调控、尊重市场。毕竟，房产不是一般的消费品，而是事关百姓民生、长远来看也关乎中国经济总体格局的特殊商品。只有继续严格执行调控政策、规范市场体制机制，才能让人民群众看到切实的成效；只有包括开发商、购房人、卖房人、中介组织等各个市场主体保持理性、科学的态度共同面对遇到的问题，整个房地产市场才能保持健康、向上的发展趋势。