客户：黄某顺

案由：二手房屋买卖合同纠纷—一房二卖

涉及金额：600万

承办律师：蒋文彪、吕绍启（实习）

时间：2013年5月至2014年8月

服务：民事诉讼代理

案件背景

   2013年1月14日，黄某顺购买黄某生、刘某能位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园北区（五溪御龙湾）F-195号别墅，成交价520万。《房屋买卖合约》签订后，黄某顺支付了定金10万元，办理了网签、递件、缴清了过户的税费，房管部门向黄某顺出具了收件回执。就在快完成过户手续的时候，2013年1月22日，第三人谭某明申请法院查封了上述房屋，黄某顺无法继续办理房屋过户手续。

   原来，在黄某顺购买之前，黄某生、刘某能于2012年12月10日已与第三人谭某明签订《房屋买卖合约》。第三人谭某明向广州仲裁委申请仲裁，要求黄某生、刘某能继续履行《房屋买卖合约》，承担违约责任。

黄某顺的不利因素

   1）广州仲裁委已裁决，黄某生、刘某能继续履行与第三人谭某明之间的《房屋买卖合约》；

   2）第三人谭某明申请法院已查封了涉案房屋，黄某顺无法继续办理房屋过户手续；

   3）黄某顺已支付定金、税费、中介费等费用80万。

黄某顺的要求

   1）一定要房，要黄某生、刘某能继续履行合同，协助办理房屋过户手续；

   2）要黄某生、刘某能支付违约金、赔偿损失。

案件的关键

   1）在仲裁裁决黄某生、刘某能继续履行与第三人谭某明签订《房屋买卖合约》的情况下，请求黄某生、刘某能继续履行合同与黄某顺之间的《房屋买卖合约》，是否可能，是否有法律依据，法院该如何处理；

   2）黄某生、刘某能是否违约，是否应承担违约责任；

   3）黄某顺办理网签、递件、缴清税费，是否可以对抗第三人。

律师的观点

   1）黄某顺不是仲裁裁决中的当事人，因而，仲裁裁决书只能约束黄某生、刘某能和第三人谭某明，不能约束黄某顺。仲裁裁决书只是确认了黄某生、刘某能继续履行与第三人谭某明之间的合同义务，并未确定涉案房屋的产权归属于第三人谭某明，黄某生、刘某能或第三人谭某明不能以此对抗黄某顺。

   2）黄某生、刘某能“一房二卖”事实清楚，证据确凿，依法应承担违约责任。

   3）黄某生、刘某能与黄某顺之间的《房屋买卖合约》已经在履行过程中，与第三人谭某明之间的《房屋买卖合约》实际未履行，根据履行优先原则，应优先保护黄某顺的权益。

解决方案及措施

   1）向法院申请，查封涉案房屋；

   2）向法院提起继续履行或解除合同之诉；

   3）边诉边谈，争取协商解决；

   4）向有关部门及领导反映情况，排除非法律因素的干扰。

律师介入效果及分析

律师介入前：

   1）黄某生、刘某能同意协商解决，但要求黄某顺退出购买；

   2）黄某生、刘某能不同意支付违约金，赔偿损失；

    律师介入后：

   1）2013年5月30日，黄某顺向花都区法院提起诉讼，请求黄某生、刘某能继续履行合同，协助办理房屋过户手续，并支付违约金、赔偿损失。

   2）法院查封了涉案房屋。

   3）2013年8月7日，花都区法院以涉案房屋部分房产被第三人查封，客观上造成涉案房屋不能办理过户手续，存在事实上的障碍等理由驳回黄某顺的诉讼请求。黄某顺不服一审判决，2013年8月20日，向广州中级法院提起上诉。二审上诉过程中，第三人谭某明与黄某生、刘某能达成和解，谭某明退出购买，其申请的查封解除。黄某生、刘某能同意将涉案房屋卖给黄某顺，但不同意支付违约金。

   4）二审开庭中，黄某生、刘某能同意协助办理过户手续，但因对违约金数额双方分歧太大，无法达成一致。2013年12月13日，广州市中级法院以双方同意将涉案房屋过户，黄某顺提出的权利主张不需要通过民事诉讼程序解决等理由，驳回黄某顺的诉讼请求。

   5）二审判决后，2013年12月24日，律师发函敦促黄某生、刘某能协助黄某顺办理上述房屋的过户手续，黄某生、刘某能同意协助，仍然不同意支付违约金。

   6）2014年1月6日，黄某顺向花都区法院提起诉讼，请求解除黄某顺与黄某生、刘某能之间的《房屋买卖合约》，判令黄某生、刘某能支付违约金，并赔偿经济损失。

   7）2014年3月26 日，花都区法院法院判决，解除黄某顺与黄某生、刘某能之间的房屋买卖合同；黄某生、刘某能退还购房定金10万元及利息给黄某顺，但是，驳回黄某顺要求承担违约金和赔偿损失的诉讼请求。

   8）黄某顺不服一审判决，2014年4 月9日，黄某顺向广州市中级法院提起上诉，请求撤销一审判决第四项，改判为：黄某生、刘某能向黄某顺支付违约金，并赔偿经济损失。

   9）黄某顺向法院有关领导反映情况，要求有关领导重视本案，为依法、公正审理该案排除非法律因素的干扰。

   10）2014年7月18日，在广州市中级法院法院的主持下，黄某顺与黄某生、刘某能达成和解；黄某生、刘某能同意协助办理过户手续，并同意赔偿黄某顺诉讼费6万元。

   11）2014年8月15日，黄某顺终于拿到了涉案房屋的房屋所有权证书，实现了“一定要房”的目标。

评价：

  本案系比较典型的二手房屋买卖合同纠纷案件，涉及一房二卖及一些非法律因素的干扰；经过近二年的拉锯战，黄某顺终于实现了“要房子”的目标。

  律师诉状、代理词精彩词句赏识：

   1）令黄某顺没有想到的是，就在快完成过户手续的关键时刻，2013年1月22日，第三人谭某明申请法院查封了上述房屋，致使黄某顺无法办理房屋过户手续。

   2）在此种情势下，黄某顺多次联系被告黄某生、陈某能，要求继续履行合约，协助黄某顺办理上述房屋的过户手续，并就相关事宜进行协商解决；被告口头说，可以协商，然而，就是没有实际的行动。

   3）一审判决前后矛盾，从正确的事实推导出错误的法律结论。

   4）仲裁委和法院的四份裁判文书确认了被告黄某生、陈某能“一房二卖”以及隐瞒“一房二卖”的事实。

   5）上述二份律师函再次证明：被告黄某生、陈某能的违约行为；证明一审审判人员认定，“双方的律师函均未有效送达，双方均未能提供证据证实系对方违约导致合同不能履行，均应对自己的主张承担举证不能的责任” （原审判决<2014>穗花法民三初字第112号判决书第17页第9—11行），与事实不符，显然，是在歪曲事实，为被告开脱。

   6）黄某顺不申请法院解除对该涉案房屋的查封，显然是在自保，是在行使抗辩权，是为了防止涉案房屋再次被另卖他人。一审审判人员却将被告黄某生、陈某能不协助黄某顺办理过户手续的责任归责于黄某顺，明显是在歪曲事实，显失公正。

   7）黄某顺本以为，二审法院一定会支持黄某顺的上诉请求。

令黄某顺没想到的是，2013年12月13日，二审法院竟然以双方同意将涉案房屋过户，黄某顺提出的权利主张不需要通过民事诉讼程序解决等理由，“毫不客气”地驳回了黄某顺的诉讼请求。

黄某顺深深感觉到这种“草率而简单”的判决，不利于终结黄某顺与被告黄仁生、陈志能之间的购房纠纷，反而，会给被告黄仁生、陈志能留下不继续履行上述《房屋买卖合约》的法律依据。黄某顺虽然不服二审判决，不过，也没有办法。

   8）被告黄某生、陈某能“一房二卖”的行为，从2013年1月22日发生纠纷起至现在近二年，严重损害了黄某顺的合法权益，并给黄某顺造成了购房款利息、税费、诉讼费等大量额外的费用及损失。如果被告黄某生、陈某能按时履行合同，本不应产生这些费用。一审审判人员无视被告给造成的黄某顺大量额外的损失，一分钱的赔偿都不判决给黄某顺，断然驳回黄某顺要求被告黄某生、陈某能支付违约金、赔偿损失的请求，一审审判人员这种做法不仅不合理、不合法，而且也反映出一审审判人员没有任何人文精神和体谅之心。

   综上所述，本案事实清楚、证据确凿、道理简单，即使不懂法律的人，也能分辨出孰是孰非，谁对谁错，一审审判人员却做出如此不合情理、不合法、不公正的判决，实难服人。